Hogyan alkalmazhatók az adóköltségek az ingatlanok bérbeadása esetén, és mit kell feltüntetni az adónyilvántartásban, ha bérbeadásból származó jövedelem keletkezik?
Az ingatlanok bérbeadása történhet vállalkozói engedéllyel vagy vállalkozói engedély nélkül. Az első esetben a jövedelemadóról szóló 595/2003. sz. törvény 6. cikke (1) bekezdésének b) pontjában foglaltak szerint egyéni vállalkozásból származó jövedelemről van szó. Az utóbbi esetben pedig a jövedelemadóról szóló törvény 6. cikkének (3) bekezdése szerinti ingatlan bérbeadásából származó jövedelemszerzésről.
Az adóköltség mértéke attól függ, hogy a bérbeadó az ingatlant tárgyi eszközként tartja-e nyilván, vagyis az ingatlan szerepel-e a vállalkozás vagyontárgyai között.
A jövedelemadóról szóló törvény 6. szakaszának (3) bekezdése értelmében az ingatlanok bérbeadásából származó jövedelem esetében a magánszemély – bérbeadó – csak azokat a bizonyítható költségeket érvényesítheti, amelyek a bérbeadásból származó jövedelem megszerzése, biztosítása és fenntartása érdekében merültek fel. A százalékban kifejezett kiadásokat (átalánykiadások) az ilyen típusú jövedelmek esetében a magánszemély nem igényelheti.
A természetes személy – a bérbeadó – azonban nem igényelheti a bizonyítható (vagy tényleges, valós) költségek teljes összegét, mivel azokat ugyanolyan arányban kell csökkentenie, mint amilyen arányban a teljes bérleti díjbevételt csökkentették az 500 euró összegű adómentes jövedelemmel. A jövedelemadóról szóló törvény 6. szakaszának (3) bekezdése szerinti bérbeadásból származó jövedelem esetében a jövedelemadó-mentesség adóidőszakonként 500 euróig érvényes. Ha a bevételek összege meghaladja az 500 eurót, csak az e küszöbérték feletti bevételek különbözete számít bele az adóalapba. Az adómentes bérbeadásból származó jövedelem nem szerepel az adóbevallásban.
Az, hogy a magánszemély a jövedelemadóról szóló törvény 6. szakaszának (3) bekezdése alapján a bérbeadásból származó jövedelem megszerzésekor milyen mértékű kiadásokat érvényesíthet, elsősorban attól függ, hogy:
- a bérbeadó (természetes személy) úgy dönt, hogy a bérbe adott ingatlant besorolja a vállalkozás vagyontárgyai közé;
- a bérbeadó (természetes személy) nem sorolja be a szóban forgó ingatlant a vállalkozás vagyontárgyai közé.
Ha az ingatlan szerepel a vállalkozás vagyontárgyai között, a bérbeadó adóköltségként érvényesítheti a bérbeadott ingatlan megszerzésével kapcsolatos kiadásokat, értékcsökkenést, a műszaki javítás és karbantartás költségeit, a vagyonbiztosítás költségeit és az ingatlanadót.
Ha az ingatlan nem képezi a vállalat vagyonát, a bérbeadó csak az ingatlan megfelelő üzemeltetésével kapcsolatos kiadásokat érvényesítheti adóköltségként, például a közüzemi szolgáltatásokat (beleértve az egyéb szolgáltatásokat is).
Amennyiben a magánszemély – a bérbeadó – úgy dönt, hogy az ingatlant a vállalkozás vagyonába sorolja az adott adózási időszakban, az azt jelenti, hogy az ingatlant könyvelnie kell (az egyszerű könyvelés esetén a tárgyi eszközök könyvében, a kettős könyvvitel esetén pedig a 0. könyvelési osztályba tartozó tárgyi eszközként), vagy a jövedelemadóról szóló törvény 6. §-ának (11) bekezdése szerinti adónyilvántartásba bejegyzi.
Ha a bérbeadó úgy dönt, hogy adónyilvántartást vezet, akkor azt az egész adózási időszak alatt megőrzi. Nem fordulhat elő, hogy az adózási időszak egyik részében könyvelést, és egy másikban pedig adónyilvántartást vezet.
Bérbe adott ingatlanok adónyilvántartása
Azok a bérbeadók, akik a jövedelemadóról szóló törvény 6. szakaszának (3) bekezdése szerinti jövedelemre tesznek szert, az adóügyi kiadásokat leggyakrabban az adónyilvántartás alapján érvényesítik. A jövedelemadóról szóló törvény nem írja elő az adónyilvántartás formáját, ezért egy egyszerű Excel táblázat is elfogadható.
A jövedelemadóról szóló törvény azonban szabályozza, hogy milyen adóügyi nyilvántartásokat kell vezetni, vagyis:
- a bevételekről az adóalap (részleges adóalap) megállapításához szükséges időrendi sorrendben, beleértve a számviteli bizonylatok követelményeinek megfelelő beérkezett dokumentumokat;
- az adókiadásokról az adóalap (részleges adóalap) megállapításához szükséges időrendi sorrendben, beleértve a számviteli bizonylatok követelményeinek megfelelő kiállított dokumentumokat is;
- a vállalkozás vagyontárgyai között szereplő tárgyi eszközökről és immateriális javakról;
- a készletekről és követelésekről,
- a kötelezettségekről.
A természetes személy a tárgyi eszközök és immateriális javak adónyilvántartásában csak a bérbeadásra használt tárgyi eszközöket és immateriális javakat sorolja fel. Ha a magánszemély – bérbeadó – úgy dönt, hogy az ingatlant az adónyilvántartásban szerepelteti, akkor az vagyontárgynak minősül, és az ingatlan használatával kapcsolatos minden költséget, például az ingatlan értékcsökkenését, a javítási és karbantartási költségeket, a biztosítási kiadásokat is érvényesítheti.
Ha az egyéni bérbeadó úgy dönt, hogy az ingatlant vállalati vagyonnak minősíti, erről a tényről nem kell értesítenie az adóhatóságot, viszont nyilvántartásba kell vennie. Ha a magánszemély úgy dönt, hogy az ingatlant bejegyzi az adónyilvántartásba, akkor az ingatlan a vállalkozás tulajdonába kerül, így a megszerzésével és műszaki fejlesztésével vagy javításával kapcsolatos kiadásokat is érvényesítheti az adóköltségek között. Az adóbevallásban, amelyet az adózási időszak végét követően nyújt be, a vállalkozás vagyonába tartozó tárgyi eszközök maradványértékére vonatkozó adatokat is ki kell tölteni az adózási időszak elején és végén.
Bérbe adott ingatlanok adóterheinek felosztása
Speciális eset, ha a bérbeadó a szóban forgó ingatlant részarányosan birtokolja (pl. egy magánszemély a szüleitől örökölt ingatlant testvéreivel együtt bizonyos arányban bérbe adja), vagy pedig házastársi osztatlan közös tulajdonban van. Ebben az esetben a bérbe adott ingatlanból származó jövedelmet is fel kell osztani, majd az adóköltségeket ugyanilyen arányban kell felosztani és bevallani.
Ha a bérelt ingatlan házastársi osztatlan közös tulajdonban van, a bérleti jövedelmet a házastársak között azonos arányban vagy más, megállapodás szerinti arányban is fel lehet osztani, és ugyanilyen arányban osztják meg a költségeket is. A bérbeadásból származó jövedelem megosztásának előnye, hogy mindkét házastárs a bérbeadásból származó jövedelem után legfeljebb 500 Eur adómentességet igényelhet.
A közös tulajdon azonban másképp működik: az egyének kötelesek a bevételeket és a kiadásokat is a meghatározott arányban, azaz a tulajdoni hányaduk arányában megosztani, hacsak másképp nem rendelkeznek.
Ha a résztulajdonosok közösen szereznek bérbeadásból származó jövedelmet, akkor azt meg kell osztaniuk, és mindegyiküknek fel kell tüntetniük az adóbevallásban a „Különleges adózói bejegyzések helye” („Miesto na osobitné záznamy daňovníka”) rovatban azoknak az adózóknak az adatait, akikkel együtt szerezte a jövedelmet (azonosító adatokat, valamint az összes közös bevételt és kiadást).
Forrás: https://www.podnikajte.sk/dan-z-prijmov/danove-vydavky-evidencia-prenajom-nehnutelnosti